香港便览(房屋)

房屋政策

香港的房屋政策现时由运输及房屋局局长负责制定、统筹和监察。房屋署为运输及房屋局提供支持,以及处理有关房屋的政策和事务。

政府在2014年12月公布《长远房屋策略》(《长策》),当中的三大方向为:(一)提供更多公共租住房屋(公屋),善用现有公屋资源;(二)提供更多资助出售单位,丰富其形式并促进现有单位的流转;(三)透过持续土地供应及适当的需求管理措施以穏定楼市,并在私人住宅物业销售和租务上促进良好做法。

《行政长官2017年施政报告》亦确立了政府房屋政策的四个元素:(一)房屋并非简单的商品,在尊重自由市场经济的同时,政府有其不可或缺的角色;(二)以置业为主导,致力建立置业阶梯,为不同收入家庭重燃置业希望;(三)聚焦供应,在《长策》的基础上,增加房屋单位;(四)在新供应未到位前,善用现有房屋资源,协助长时间轮候公屋的家庭和居住环境恶劣的居民。

根据《长策》,政府会每年更新长远房屋需求的推算,订定未来十年房屋供应的目标,以顾及随时加以改变的社会、经济及市场的变化,并按需要适时作出调整。政府于2018年12月公布《长策2018年周年进度报告》。根据最新推算,2019/20至2028/29年度的十年总房屋供应目标为45万个单位。为更能满足社会对公营房屋的需求,公私营房屋新供应比例由往年的60:40调整至70:30,即公营房屋供应目标为31万5千个单位,私营房屋供应目标为13万5千个单位。31万5千的公营房屋供应目标中,包括22万个「公屋/绿表置居计划(『绿置居』)」单位(较2017年公布的公屋供应目标增加2万个单位),以及9万5千个「其他资助出售单位」(较2017年公布的资助出售单位供应目标增加1万5千个单位)。

一直以来,政府不失时机推行各项措施,当中包括行政长官于2018年6月公布的六项房屋政策新措施:(一)修订居屋的定价机制,令售价与私人房屋市价脱钩,并改变评估负担能力的方法;(二)邀请市区重建局(市建局)将其位于马头围道的重建项目改作「港人首次置业」(「首置」)先导项目;(三)改拨九幅私营房屋用地作公营房屋发展;(四)修订《差饷条例》,向空置的一手私人住宅单位征收「额外差饷」;(五)修改地政总署「预售楼花同意方案」以改善销售手法;及(六)成立专责小组,协助民间推行过渡性房屋项目。

除此之外,《行政长官2018年施政报告》亦建议香港房屋委员会(房委会)及香港房屋协会(房协)考虑以下三项新措施:(一)房委会在参考房协「未补价资助出售房屋–出租计划」的实施情况后,加入计划,让其资助出售单位业主亦可将未补价的单位分租部分给有需要家庭;(二)让房协在其辖下的未补价资助出售房屋试行一项「长者业主楼换楼先导计划」;(三)由房委会推出一项崭新的优惠措施,容许所有家庭成员均年满70岁的全长者宽敞户,在调迁至合适面积,较小的新或经翻新的单位后,可享终身全免租金。

私营房屋及消费者保障

在满足市民的住屋需求方面,私营物业市场扮演重要的角色。截至2018年3月底,本港约有155万个私人永久性房屋单位。政府定期公布私人住宅一手市场的房屋供应统计数字,以增加市场的透明度。根据2018年9月底的推算,未来三至四年一手私人住宅物业市场的供应量约为93 000个单位,当中包括9 000个货尾单位、66 000个兴建中仍未售出的单位,以及18 000个在已批出土地(熟地)上可随时动工兴建的单位。数字与上一季(即2018年6月底)相同,仍维持在较高的水平。随着政府持续有序地增加房屋土地供应,我们相信未来三至四年的私人住宅预计供应量将继续维持在一个较高的水平。

政府的政策目标是维持楼市健康发展。因应楼市近年因供求严重失衡、利率超低和流动资金泛滥等因素所造成的过热情况,政府推出多轮需求管理措施,包括额外印花税、买家印花税、双倍从价印花税,以及新住宅印花税,以打击短期炒卖活动、遏抑外来需求和减少投资需求。另一方面,为杜绝本地投资者通过「一约多伙」来回避新住宅印花税,政府宣布自2017年4月12日起收紧新住宅印花税机制下为香港永久性居民提供的主要豁免安排。

《地产代理条例》规定从事地产代理行业的人士/ 公司必须领取有关牌照。于1997年成立的地产代理监管局负责有关发牌工作、规管地产代理,以及提升地产代理行业的专业水平。

《一手住宅物业销售条例》(《条例》)的实施和一手住宅物业销售监管局(销售监管局)的工作,令一手住宅物业的销售更具透明度和更加公平、加强了对消费者的保障,以及为一手住宅物业卖方提供公平的竞争环境。自《条例》于2013年4月生效至2018年9月,销售监管局已检视相关销售文件约56 900次及巡查售楼处及示范单位约2 990次。

推行公营房屋计划的机构

房委会于1973 年成立,是负责推行本港大部分公营房屋计划的法定机构。至于房协则是一个独立的法定机构,于1948 年成立,负责提供某些特定类别的资助房屋,协助满足市民的住屋需要。

公屋

公屋是为低收入家庭确立已久的安全网。于2018年第三季,约216万人(占人口约29%)居住于公屋单位,而公屋单位的数目则约为820 800个。

政府会继续透过公屋协助没有能力租住私人楼宇的低收入家庭。房委会的目标是为一般申请者(即家庭和长者一人申请者)平均约三年提供首次单位编配。于2018年9月底,约有150 200宗一般申请。一般申请者的平均轮候时间^为5.5年。

按政府和房委会的政策,于编配公屋时,一般申请者会较非长者一人申请者优先得到照顾。为此,房委会实施适用于非长者一人申请的配额及计分制。于2018年9月底,约有117 500宗配额及计分制申请。有别于一般申请者,在配额及计分制下:

  • 每年编配的单位受限于一个配额;
  • 按计分制决定各申请者的优次;
  • 平均轮候约三年获首次编配单位编配的目标不适用于配额及计分制申请者;以及
  • 房屋署会定期查核申请者的资格,并会取消不符合公屋申请资格的申请,及那些不回应要求查核的申请者。

房委会已推行下列措施,确保公屋得以编配予真正有需要的人士:

  • 按照登记次序,向合资格的一般申请者编配公屋单位;
  • 要符合资格,申请者及其家庭成员在香港必须并无拥有或与他人共同拥有香港任何住宅物业或该类物业的任何权益。而且,申请者及其家庭成员须接受包括入息及资产两方面的全面经济状况审查,申请者的家庭入息及总资产净值不可超出指定限额。配屋时,申请内必须有至少一半成员在香港住满七年及所有成员仍在香港居住;
  • 公屋租约不能自动世代相传。当公屋户主去世或迁出后,倘若户籍内并无户主在生配偶,有关租约亦可批予在单位内居住的其他认可人士,但他们须通过「全面经济状况审查」(修订「富户政策」下的入息及资产限额)及符合「无拥有住宅物业权」的规定;以及
  • 在公屋居住满十年的住户,须每两年一次按「富户政策」进行入息及资产申报,以决定其继续租住公屋单位的资格及应缴租金水平。在香港拥有住宅物业的公屋住户,不论其家庭入息或资产水平为何,均须迁离其公屋单位。
  • 在香港拥有住宅物业的公屋住户,不论其家庭入息或资产水平为何,均须迁离其公屋单位。

房委会的一贯政策,是把公屋租金定于可负担水平。根据《房屋条例》,房委会须每兩年检讨公屋租金,并须按反映整体公屋租户家庭收入的收入指數的变动而上调或下调公屋租金。公屋的租金已包括差饷、管理和维修保养费用。于2018年9月底,公屋租金介乎每月380元至5,159元不等,平均月租约为2,070元。

以收入为基础的租金调整机制,让租金调整与整体公屋家庭收入的变动挂钩,反映租户的负担能力,有助香港公营房屋计划的持续发展。

资助自置居所

资助自置居所是房屋阶梯的重要一环,既是中低收入家庭自置居所的第一步,也提供机会让经济条件已获改善的公屋租户自置居所,从而腾出其公屋予正在轮候公屋的人士。于2018年9月底,约有407 600个资助出售单位*,主要为居屋单位。资助出售单位有转让限制。资助出售单位的业主如欲在公开巿场出售其单位,必须先行缴付补价,以解除转让限制。业主亦可透过居屋第二市场计划无须缴付补价把单位出售。

房委会在2014年至2018年一共预售了11 305个居屋单位。第一批于2014年预售的五个发展项目共2 160个单位已落成入伙。在2016及2017年推出预售共4 714个单位,预计将于2018/19年度落成。房委会在2018年3月推出预售共4 431个居屋单位,因应行政长官于2018年6月公布修订居屋的定价机制,房委会于2018年7月决定调整售价,并通过于2018年10月重启「出售居屋单位2018」的申请,搅珠已于2018年11月进行,并于2019年2月开始选楼,这些单位预计将于2018/19至2020/21年度落成。除此之外,房协亦在2012年、2016年及2017年预售了共2 628个资助出售单位。

除了新建居屋发展项目外,房委会的居屋第二市场计划可让绿表申请者(主要为公屋租户,亦包括已通过详细审核的公屋申请者)购买未缴付补价的资助出售单位。为回应中低收入家庭自置居所的要求,房委会已通过恒常推出白表居屋第二市场计划(「白居二」),容许符合白表资格的买家#于第二市场购买未缴付补价的资助出售单位。2018年的「白居二」配额为2 500个。

为进一步完善房屋阶梯,房委会于2016年推出「绿置居」先导项目,选择合适的正在兴建公屋项目,出售给绿表人士,单位定价比传统居屋低廉。位于新蒲岗的「绿置居」先导项目景泰苑于2016年10月推出,全数857个单位已于2017年2月售出。房委会已通过恒常化「绿置居」。位于长沙湾的「绿置居」项目丽翠苑已于2018年12月推出,提供2 545个单位。

另外,政府将会在不影响公营房屋供应的前提下,推出「首置」项目,目标是在樓价高企的情况下,协助既不符合申请居屋资格、又未能负担私营房屋的较高收入家庭,响应他们的置业期望。政府在2018年6月宣布邀请市建局将其位于马头围道的重建项目改为「首置」先导项目,以尽早测试「首置」概念。马头围道项目可提供450个「首置」单位,已于2018年12月底预售。

临时居所

临时居所主要是为受天灾或政府清拆行动影响, 并在临时收容中心住满三个月、通过「无家可归评审」以及符合公屋申请资格的人士,在轮候公屋期间提供的中转居所。

长者的住屋安排

于2018年9月底,在房委会及房协辖下公屋居住的60岁或以上长者约有639 300人,占香港老年人口的约36%。政府将继续通过各项配屋计划,为有需要的长者优先编配公屋。于2018年9月底,长者一人申请者的平均轮候时间约为2.9年。为配合政府的「居家安老」政策,房委会推行了一系列政策和措施,照顾长者公屋申请者和现居长者租户的需要,包括赋予长者公屋申请者优先资格及鼓励年轻一代照顾年长父母并与他们同住或于附近的屋邨居住,以便互相照顾。在楼宇设计及设施方面,房委会采用通用设计,为公屋单位进行改装或调适工程,并增设长者健体设施/器材。房委会执行部分房屋政策时,例如宽敞户政策和经济援助方面,亦会因应长者的需要而作适当安排。

此外,房协的「长者安居乐」住屋计划,以「终身租约」的形式,为合资格的中等入息长者提供专为其需要而设计,并附设综合健康护理设施的房屋。目前计划下有两个先导项目(即将军澳乐颐居和佐敦谷彩颐居),共提供576个单位。房协亦于2015年起推出位于北角丹拿山的「隽悦」项目,以「终身租住」或「短期租约」的形式,为有更高期望及具经济能力的长者提供588个单位,提供一站式的住屋及护理服务。

寮屋

透过推行清拆计划及妥善安置居民,近年寮屋人口和寮屋数目均逐步减少。自2002年12月起,受清拆寮屋行动影响的家庭的安置资格已获放宽。寮屋居民只要紧接在公布寮屋清拆行动日@前,已在1982年登记的住宅寮屋居住满两年,并符合申请租住公屋的资格,会被视作具备公屋申请已获得登记两年。如果预计他们可在12个月内到达编配阶段,房屋署会提前处理有关个案。

^ 轮候时间是以公屋申请登记日期开始计算,直至首次配屋为止,但不包括申请期间的任何冻结时段(例如申请者尚未符合居港年期规定;申请者正等待家庭成员來港团聚而要求暂缓申请;申请者在狱中服刑等)。一般申请者(即家庭及长者一人申请)的平均輪候时间,是指在过去12个月获安置入住公屋的一般申请者的輪候时间的平均數。

* 资助出售单位是指尚未补价,因而仍在接受房屋资助并有转让限制的单位, 至于可在公开市场买卖的已补价/毋须补价单位,则不包括在内。

# 白表申请者须符合房委会厘订的申请资格,包括居港年期以及入息和资产限额的规定。

@继发展局于2018年5月10日发表公布及立法会财务委员会于2018年7月18日批准后,政府会以灵活方式评估最少连续居住/占用年期,不单计算紧接清拆前登记日期前的连续居住/占用年期,也计及清拆前登记日期当日后至2018年5月10日前的连续居住/占用年期,藉此决定受影响人士是否符合特惠津贴及/安置的资格。

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香港特别行政区政府新闻处出版
「香港政府一站通」网站: http://www.gov.hk
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运输及房屋局互联网网址:
http://www.thb.gov.hk

2018年12月

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